September 19th, 2018

kot

Несколько советов по продаже/покупке квартиры

Эпопея с квартирным разъездом успешно завершена, поделюсь некоторыми советами для тех, кому ещё предстоит пройти это испытания. Советы сугубо субъективные, полученные в основном из наблюдений и многочисленных разговоров с риелторами, приправленные определённой толикой ненависти к этим самым риелторам. ;)

1. Определитесь, нужно ли вам агентство?

Как ни странно, однако есть ситуации, когда бывает проще обратиться в агентство как для продажи, так и для покупки.

Например, если вы продаёте квартиру, в которой не живёте, или с несколькими собственниками, или ещё с какими стрёмными моментами. Обратившись в агентство, вы экономите своё время, заодно потенциальным покупателям добавляете (ложной) уверенности в прозрачности сделки, дескать, агентство-то всё проверило, а если что, то есть страховка!

Ну, или при покупке квартиры, у которой было много собственников. Агентство может взять расширенную копию лицевого счёта, и провести минимальную проверку, кто куда и как был выписан (по крайней мере они так говорят, хотя проверить это невозможно -- но тут уже и может пригодиться страховка вреда, причинённого в результате риэлторской деятельности).

А так в большинстве случаев в Беларуси можно обойтись без агентств, благо законодательство сейчас прикрывает огромное количество возможностей для мошенничества. Например, нет понятия "выписаться". Можно только прописаться, с одновременным выписыванием. И зэка без его согласия нельзя никуда выписать (более того, даже коммуналку в такой квартире отключить нельзя, если там зэк прописан). Это к вопросу о популярных риэлторских страшилках.

Ну и не забывайте, если вы соберётесь продавать самостоятельно, то 95% звонков будет от агентств с занимательными предложениями "выгодно продать вашу квартиру". Будьте к этому готовы и не раздражайтесь.

2. Основные этапы самостоятельной покупки/продажи

2.1. Заключение предварительного договора купли/продажи, где оговорены условия и сроки

2.2. Заключение договора задатка. Если со сделки в итоге спрыгивает покупатель, сумма задатка остаётся у продавца. Спрыгивает продавец -- возвращает задаток в двойном размере.

Эти два договора нужно заключать одновременно, договор задатка следует из предварительного договора купли/продажи. Договора заключаются без нотариуса, регламентируются Гражданским кодексом, статьи уже не помню, гуглятся легко.

2.3. Идёте в БРТИ (кадастровое агентство), записываетесь на регистрацию сделки. Там вам заодно и памятку дадут, какие документы нужны. Если сделка с одновременными разъездами -- имеет смысл договариваться сразу со всеми, чтоб все сделки провести в один день, в одно время.

2.4. Деньги проще всего перечислять на счёт в банке. Сейчас снятие/зачисление без процентов, заодно и проверят купюры. Однако не забывайте, что сделка должны быть только в национальной валюте. В договоре можно прописать привязку к курсу НБРБ, но расчёт должен быть белками. Если у вас наличка валютой, то тут как раз и может пригодиться агентство, которое может посодействовать вам в проведении незаконного расчёта валютой. Правда, всё равно непонятно, где вы больше потеряете: на курсе обмена или на оплате услуг агентов. ;)

Сюда ещё можно было внести всякие проверочные этапы, вроде выписок из диспансеров, получения расширенного лицевого счёта (пусть и не очень легально, но обойдётся на несколько порядков дешевле услуг агентов), счетов на оплату коммуналок и всего такого. Но это уже каждый сам для себя определяет.

3. Фотографирование квартиры

3.1. Не нужно делать студийные фотографии квартиры.

Красивые, качественные фотографии квартиры заметно увеличат количество просмотров, но вряд ли увеличат количество продаж. Возможно, даже наоборот, потому что клиент по фотографии будет ожидать одно, а на деле испытает разочарование. Фотографии должны быть адекватными и максимально близко приближёнными к реальности. Не лучше, но и не хуже.

3.2. На фотографиях не должно быть животных.

У вас в квартире может и не пахнуть. Но по фотографии этого не скажешь. А наличие в ней вашего милого Барсика может отпугнуть покупателя.

3.3. Приберитесь.

Этот совет полезен и для фотографирования, и для показов. Максимально уберите из квартиры всякое барахло и пусть дорогие вашему сердцу, но бесполезные мелочи. Можете на время даже гараж арендовать для этих целей. Любая дополнительная вещь отвлекает внимание и уменьшает объём вашей квартиры, создаёт впечатление захламлённости.

3.4. Не нужно фотографировать открытые шкафы, полки и антресоли. И так понятно, что они открываются, а внутренняя конфигурация на этапе предварительного выбора квартиры никого не интересует абсолютно. А вот на фотографиях открытая мебель выглядит неопрятно.

3.5. Не забудьте выложить актуальный план квартиры, где указаны произведённые перепланировки.

3.6. При выборе квартиры, если вам важна мебель, обращайте внимание на мелочи: перекосы дверок, лёгкие пятна, странные тени на полу. В реальности это сломанный комод, вымазанные обои или прожжённая мебель, вздувшийся паркет или треснувшая плитка.

4. Соседи

Вы сможете сделать любой ремонт. Вы сможете сделать любую перепланировку. Но вы не сможете поменять соседей.

Поэтому не стесняйтесь, и познакомьтесь с соседями, поговорите. Как минимум с соседями сверху, которых вы будете ненавидеть, и с соседями снизу, которые будут ненавидеть вас. ;) Можете узнать много неожиданного как про подъезд, так и про остальных соседей.

Возможно, это один из самых главных пунктов, на который многие не обращают внимания. Впрочем, он важен на последних этапах, когда вы почти определились с квартирой (в случае покупки).

P.S. Если вы покупате сомнительную квартиру, например старую однушку с чередой владельцев, то тут я бы посоветовал обратиться за квалифицированной помощью. Но не к риэлторам, а к юристам! Риэлторы занимаются только ведением и оформлением сделки, всё остальное если и идёт, то только бонусом. А качественную проверку могут сделать только юристы. И не исключено, кстати, что это вам обойдётся даже дешевле.